ôi hỏi như vậy có được không? Có ảnh hưởng gì về sau nếu có tranh chấp? Bên bán làm như vậy có đúng không ?
Trả lời:
1. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật đất đai năm 2013
2. Luật sư tư vấn
Căn cứ theo quy định của Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất. Và thời điểm cá nhân sử dụng được thực hiện quyền của người sử dụng đất là thời điểm cá nhân đó được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán cho bạn là sổ chung thì khi công chứng hợp đồng mua bán đất cho bạn phải có đầy đủ chữ ký của những người đồng sở hữu khác hoặc có giấy ủy quyền của những người đồng sở hữu khác cho phép bán đất thì hợp đồng đó mới có giá trị pháp lý.
Mặt khác, đối với trường hợp của bạn bên bán yêu cầu bạn ký hợp đồng thuê nhà tương ứng với thời hạn sử dụng đất là không cần thiết. Bởi lẽ, hợp đồng thuê nhà chỉ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê đất không làm phát sinh quyền sở hữu đất đối với bên thuê, do đó, nếu bạn ký hợp đồng thuê đất thì bạn chưa được thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại đất... Cụ thể điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản:
Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.